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¿Qué son las FIBRAS y por qué son clave para el desarrollo inmobiliario en México?

Escrito por Fabiola Gabriela Bosmans Flores

abril 08, 2025

Palabras clave: FIBRAS, inversión, inmobiliario, rentas, diversificación, liquidez, accesibilidad, nearshoring, dividendos, crecimiento.

En los últimos años, las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) se han posicionado como uno de los instrumentos financieros más atractivos y accesibles para los inversionistas en México. Su relevancia va más allá del ámbito bursátil: las FIBRAS son un motor clave para el crecimiento del sector inmobiliario y la reactivación económica del país. Podrás explorar todos estos temas y mucho más en el Curso en Inversiones inmobiliarias y en seguros

¿Qué son las FIBRAS?

Las FIBRAS son vehículos de inversión colectiva que permiten a personas físicas y morales participar en el mercado inmobiliario sin necesidad de adquirir directamente una propiedad. A través de estos fideicomisos, se adquieren inmuebles comerciales, industriales, turísticos o de oficinas que generan rentas, y dichas ganancias se reparten entre los inversionistas en forma de dividendos periódicos.

Beneficios para el inversionista

Uno de los principales atractivos de las FIBRAS es que ofrecen una alternativa de inversión estable y con rendimientos constantes, basados en flujos de renta inmobiliaria. Además:

  • Diversificación: Al invertir en una FIBRA, se tiene exposición a múltiples activos y sectores.

  • Liquidez: A diferencia de los bienes raíces tradicionales, las FIBRAS cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores, lo que permite comprar o vender participaciones con facilidad.

  • Accesibilidad: Se puede invertir desde montos bajos, lo que democratiza el acceso al mercado inmobiliario.

  • Ventajas fiscales: Los fideicomisos están exentos del ISR a nivel corporativo, y reparten al menos el 95% de sus utilidades, lo que favorece al pequeño y mediano inversionista.

Impacto en la economía mexicana

Las FIBRAS no solo benefician a quienes invierten en ellas, sino también a la economía del país en general. Su existencia ha permitido:

  • Reactivar el mercado inmobiliario tras crisis económicas.

  • Generar empleo en sectores como la construcción, mantenimiento y administración de propiedades.

  • Fomentar la transparencia y profesionalización del mercado inmobiliario.

  • Desarrollar infraestructura estratégica, como parques industriales, centros comerciales y oficinas corporativas.

FIBRAS destacadas en México

Desde la primera FIBRA lanzada en 2011 (FIBRA UNO), el mercado ha crecido considerablemente. Hoy en día existen diversas opciones, cada una con un enfoque particular:

  • FIBRA UNO: Líder del sector, con una cartera diversificada en propiedades comerciales e industriales.

  • FIBRA Danhos: Especializada en centros comerciales de alto impacto en zonas urbanas.

  • FIBRA Macquarie: Focalizada en activos industriales, clave para el nearshoring.

  • FIBRA Hotel: Con inversiones estratégicas en el sector turístico.

Una oportunidad en el contexto actual

En el escenario del nearshoring y la relocalización de cadenas productivas, las FIBRAS industriales han cobrado un rol aún más protagónico. El aumento en la demanda de parques logísticos y naves industriales impulsa tanto el valor de los activos como el retorno para los inversionistas.

Asimismo, con el crecimiento del comercio electrónico, las FIBRAS enfocadas en centros de distribución y logística se han vuelto altamente atractivas.

En conclusión, las FIBRAS representan una herramienta clave para el desarrollo económico y una excelente opción de inversión para quienes buscan seguridad, diversificación y rendimientos constantes. En un entorno de tasas variables e incertidumbre global, apostar por activos respaldados por bienes raíces sólidos es, sin duda, una decisión estratégica. Invertir en FIBRAS México no es solo una apuesta por el rendimiento, sino por el crecimiento y modernización del país.

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